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Boletín en Español / Newsletter in Spanish

Updates on RTC and the Courts

As housing courts continue to speed up cases that were put on hold during the pandemic and new cases are being filed, many eligible tenants are unable to get representation under the city’s Right to Counsel law. There are not enough tenant attorneys to cover the high volume of cases. The Right to Counsel Coalition has asked the court administrators to slow down cases, but the court has refused, despite its own capacity issues. Legal service providers have been unable to take cases once their intake spots fill up each month. Many days, providers appear on intake part days and provide advice for the tenant but not representation. Tenants must appear for all hearings. They can ask for an adjournment to get counsel and ask for it to be reflected on the record.
graphic displaying the spike in evictions cases, which skyrocketed since January 2022
The courts are gradually eliminating the special intake process that was established during the pandemic - a process that allowed almost all tenants to get legal counsel. The Housing Court is returning to the pre-pandemic procedure of scheduling the first court date for cases in the resolution part - where tenants and landlords can attempt to negotiate a settlement. Legal service providers will be present to do screening and intake for new cases - but many tenants will get advice only, and not full representation. 

Rent Stabilized Apartments to See Highest Hikes in Recent Years

Housing Court Answer's Executive Director testifies in front of the Rent Guidelines Board
Housing Court Answers Executive Director Jenny Laurie testifies at the June 15th Public Testimony Hearings of the Rent Guidelines Board, arguing that rent stabilized tenants that are already rent burdened would further be unable access assistance for rental arrears due to the proposed rental increases (Photo: Rent Justice Coalition)
Rent Guidelines Board (RGB) voted one of the highest increases in rent in recent years. After arguments between tenant and landlord advocacy groups, the RGB determined that the following increases for leases that begin between October 1, 2022 and September 30, 2023:
  • One year leases 3.25%  increase.
  • Two-year leases: 5 % increase.
Tenants whose leases end before September 30, 2022 are still eligible for the a lower increase based on the 2021-2022 guidelines:
  • One year leases: 0% increase for the first 6 months of the lease and a 1.5% increase for the remaining 6 months of the lease.
  • Two-year leases: 2.5% increase. 
RGB June 15, 2022 Bronx Public Hearing

Allocuting Stipulations-Protections for Pro-Se Tenants

A recent amendment to NY State Housing Law provides protections to pro-se parties (particularly tenants) who are signing stipulations (agreements between landlords and tenants) regarding matters other that related to an adjournment or stay of a case. Section 746 - Stipulations Real Property Actions & Proceedings (RPA) CHAPTER 81, ARTICLE 7 requires the court to fully explain the terms of the stipulation and inform that they have the option to go to trial if they do not agree with the terms of the stipulation. The legislation, pushed by Paris Baldacci, a law professor and champion for unrepresented tenants who died in 2020, seeks to address the common practice of landlord attorneys intimidating tenants into signing  stipulations they did not understand. The legislation, carried by State Senator Liz Krueger and others, was proposed prior to the city's passage of the Right to Counsel law and was an attempt to help tenants when 90% of them were unrepresented in NYC Housing Court.  The bill specifically requires the courts to question if the stipulation was signed under “duress” or if opposing counsel inappropriately gave legal advice to the party without a lawyer. This especially protects parties who speak a language other than English, as it requires the courts to make pro-se parties aware of any defenses they may have.

In addition, courts must make sure that pro-se parties are aware of the consequences of defaulting on a stipulation and what steps can be taken to address a non-compliance. Furthermore, it requires that a rental breakdown be included for any unrepresented party who indicates they are seeking assistance with arrears. The legislation also requires that courts educate pro se parties on the consequences of a judgment on their record, along with requiring the petitioner provide the defendant with proof if a judgment was satisfied. 

Commercial Tenants Assistance Training 

The COVID-19 pandemic has hit business throughout the city in a way that has not been seen since the Great Depression. However, there are resources available to assist businesses who have suffered due to mandated closures. 
Commercial owners should be aware that businesses owned by a corporation require legal representation in a lawsuit, including when a respondent in Housing Court.

For more information, please check out this training for commercial tenants: 
Housing Court Assistance for Commercial Tenants

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Actualizaciones sobre RTC y los tribunales

A medida que los tribunales de vivienda continúan acelerando los casos que quedaron en suspenso durante la pandemia y se están presentando nuevos casos, muchos inquilinos elegibles no pueden obtener representación legal bajo la ley de derecho a un abogado de la ciudad. No hay suficientes abogados de inquilinos para cubrir el alto volumen de casos. La Coalición por el Derecho a un Abogado ha pedido a la Oficina de Administración de Tribunales del estado que disminuya la velocidad de los casos (actualmente hay un caso nuevo cada 15 minutos), pero la oficina del administrador del tribunal se ha negado, a pesar de sus propios problemas de capacidad. Los proveedores de servicios legales no han podido tomar casos una vez que sus lugares de admisión se llenan cada mes. Muchos días, los proveedores aparecen en los días parciales de admisión y brindan asesoramiento al inquilino, pero no representación. Algunos días, no hay ningún abogado presente. Los inquilinos deben presentarse a la audiencia de admisión. Pueden solicitar un aplazamiento para obtener un abogado y pedir que se refleje en el registro.

Los tribunales están eliminando el proceso de admisión que se estableció durante la pandemia. En el futuro, la primera cita en la corte tendrá lugar en la parte de resolución, en la que los inquilinos y los propietarios intentarán negociar un acuerdo. Los abogados pueden o no estar presentes en las audiencias de admisión. Cuando estén presentes, los abogados pueden solicitar una representación completa o pueden brindar asesoramiento para que el inquilino se represente a sí mismo.

Los tribunales también han creado una parte de propiedad pequeña en la que los pequeños propietarios pueden solicitar que se transfiera su caso para obtener una fecha de corte más rápida.

 

Alquileres de apartamentos estabilizados tendrán los mayores aumentos en los últimos años

El 21 de junio de 2022, la Junta de Pautas de Alquiler (RGB) adoptó uno de los aumentos de alquiler más altos de los últimos años. Después de largas y acaloradas discusiones entre los grupos de defensa de inquilinos y propietarios, el RGB determinó que se aplicarán los siguientes aumentos para el año 2022-2023:
  • Contratos de arrendamiento de un año: a partir del 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023, se producirá un aumento del 3,25 %.
  • Contratos de arrendamiento de dos años: a partir del 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023, se producirá un aumento del 5 %.
Sin embargo, los inquilinos tuvieron contratos de arrendamiento recientemente aún son elegibles para que se les cobre un aumento más bajo según las pautas de 2021-2022. Son los siguientes:
  • Arrendamientos de un año: a partir del 1 de octubre de 2021 hasta el 30 de septiembre de 2022 tienen un aumento del 0 % durante los primeros 6 meses del arrendamiento y un aumento del 1,5 % durante los 6 meses restantes del arrendamiento.
  • Contratos de arrendamiento de dos años: desde el 1 de octubre de 2021 o después hasta el 30 de septiembre de 2022, se producirá un aumento del 2,5 %.

Protecciones para Inquilinos sin representación legal: Explicación de las Estipulaciones

Una enmienda reciente a la Ley de Vivienda del Estado de Nueva York brinda protección a las partes pro-se (sin abogadx) que están firmando estipulaciones (acuerdos entre propietarios e inquilinos) con respecto a asuntos distintos a los relacionados con un aplazamiento o suspensión de un caso. Sección 746 - Estipulaciones Acciones y Procedimientos de Bienes Raíces (RPA) CAPÍTULO 81, ARTÍCULO 7, establece como requisito legal que se explique completamente a las partes pro-se los términos de la estipulación que potencialmente pueden estar firmando junto con la opción de ir a juicio si no está de acuerdo con los términos de la estipulación. Antes de este proyecto de ley, los abogados de los propietarios solían intimidar a muchas partes pro-se para que firmaran estipulaciones que no entendían. A menudo, esto se debió a una miríada de razones, entre ellas, en particular, los abogados de los propietarios que les decían a los inquilinos que serían desalojados si no aceptaban la estipulación. La Sección 2b(ii) del proyecto de ley aborda específicamente este escenario específico que requiere que los tribunales cuestionen si la estipulación se firmó bajo "coacción" o si el abogado contrario brindó asesoramiento legal inapropiado a la parte sin un abogado. Este aspecto del proyecto de ley protege especialmente a las partes que hablan un idioma que no sea el inglés, ya que requiere que los tribunales informen a las partes pro-se de cualquier defensa que puedan tener.

Además, los tribunales deben asegurarse de que las partes pro-se sean conscientes de las consecuencias del incumplimiento de una estipulación y de los pasos que se pueden tomar para abordar el incumplimiento. Además, la Sección C(ix) requiere que se incluya un desglose del alquiler para cualquier parte no representada que indique que está buscando ayuda con los atrasos. Antes de este proyecto de ley, los inquilinos que no podían obtener documentación de los propietarios que los ayudaría a obtener atrasos de alquiler de organizaciones benéficas privadas o HRA, a menudo terminaban incumpliendo su estipulación, lo que permitía a los propietarios solicitar una NOE. El proyecto de ley también requiere que los tribunales eduquen a las partes pro se sobre las consecuencias de un fallo en su registro, además de exigir que el peticionario proporcione al acusado pruebas si se cumplió con un fallo.

Sin embargo, el proyecto de ley especifica las consecuencias, lo que significa que a un inquilino solo se le puede explicar el efecto más básico (es decir, el impacto inmediato en el puntaje de crédito) frente a la incapacidad a largo plazo para alquilar un apartamento debido a la discriminación en la vivienda. Si bien el proyecto de ley puede ser una legislación del estado de Nueva York, la prohibición de la discriminación en la vivienda se limita a la ciudad de Nueva York. Además, la ley actual de propiedad inmobiliaria proporciona una exención para que los tribunales expliquen muchos aspectos de los procedimientos judiciales a una parte no representada, si es en interés de la justicia del tribunal. El poder discrecional elimina gran parte de las protecciones otorgadas a las partes pro-se, ya que, según el historial del caso, los jueces pueden sentir que un inquilino ya ha entendido todos sus derechos antes de que se pueda asignar una estipulación. Sin embargo, esta exención no se aplica en el caso en que un abogado de la corte celebre una conferencia, ya que la ley establece que una conferencia de un abogado es una adición, no una sustitución de una asignación de la corte.



 

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