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Actualizaciones sobre RTC y los tribunales
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A medida que los tribunales de vivienda continúan acelerando los casos que quedaron en suspenso durante la pandemia y se están presentando nuevos casos, muchos inquilinos elegibles no pueden obtener representación legal bajo la ley de derecho a un abogado de la ciudad. No hay suficientes abogados de inquilinos para cubrir el alto volumen de casos. La Coalición por el Derecho a un Abogado ha pedido a la Oficina de Administración de Tribunales del estado que disminuya la velocidad de los casos (actualmente hay un caso nuevo cada 15 minutos), pero la oficina del administrador del tribunal se ha negado, a pesar de sus propios problemas de capacidad. Los proveedores de servicios legales no han podido tomar casos una vez que sus lugares de admisión se llenan cada mes. Muchos días, los proveedores aparecen en los días parciales de admisión y brindan asesoramiento al inquilino, pero no representación. Algunos días, no hay ningún abogado presente. Los inquilinos deben presentarse a la audiencia de admisión. Pueden solicitar un aplazamiento para obtener un abogado y pedir que se refleje en el registro.
Los tribunales están eliminando el proceso de admisión que se estableció durante la pandemia. En el futuro, la primera cita en la corte tendrá lugar en la parte de resolución, en la que los inquilinos y los propietarios intentarán negociar un acuerdo. Los abogados pueden o no estar presentes en las audiencias de admisión. Cuando estén presentes, los abogados pueden solicitar una representación completa o pueden brindar asesoramiento para que el inquilino se represente a sí mismo.
Los tribunales también han creado una parte de propiedad pequeña en la que los pequeños propietarios pueden solicitar que se transfiera su caso para obtener una fecha de corte más rápida.
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Alquileres de apartamentos estabilizados tendrán los mayores aumentos en los últimos años
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El 21 de junio de 2022, la Junta de Pautas de Alquiler (RGB) adoptó uno de los aumentos de alquiler más altos de los últimos años. Después de largas y acaloradas discusiones entre los grupos de defensa de inquilinos y propietarios, el RGB determinó que se aplicarán los siguientes aumentos para el año 2022-2023:
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- Contratos de arrendamiento de un año: a partir del 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023, se producirá un aumento del 3,25 %.
- Contratos de arrendamiento de dos años: a partir del 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023, se producirá un aumento del 5 %.
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Sin embargo, los inquilinos tuvieron contratos de arrendamiento recientemente aún son elegibles para que se les cobre un aumento más bajo según las pautas de 2021-2022. Son los siguientes:
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- Arrendamientos de un año: a partir del 1 de octubre de 2021 hasta el 30 de septiembre de 2022 tienen un aumento del 0 % durante los primeros 6 meses del arrendamiento y un aumento del 1,5 % durante los 6 meses restantes del arrendamiento.
- Contratos de arrendamiento de dos años: desde el 1 de octubre de 2021 o después hasta el 30 de septiembre de 2022, se producirá un aumento del 2,5 %.
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Protecciones para Inquilinos sin representación legal: Explicación de las Estipulaciones
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Una enmienda reciente a la Ley de Vivienda del Estado de Nueva York brinda protección a las partes pro-se (sin abogadx) que están firmando estipulaciones (acuerdos entre propietarios e inquilinos) con respecto a asuntos distintos a los relacionados con un aplazamiento o suspensión de un caso. Sección 746 - Estipulaciones Acciones y Procedimientos de Bienes Raíces (RPA) CAPÍTULO 81, ARTÍCULO 7, establece como requisito legal que se explique completamente a las partes pro-se los términos de la estipulación que potencialmente pueden estar firmando junto con la opción de ir a juicio si no está de acuerdo con los términos de la estipulación. Antes de este proyecto de ley, los abogados de los propietarios solían intimidar a muchas partes pro-se para que firmaran estipulaciones que no entendían. A menudo, esto se debió a una miríada de razones, entre ellas, en particular, los abogados de los propietarios que les decían a los inquilinos que serían desalojados si no aceptaban la estipulación. La Sección 2b(ii) del proyecto de ley aborda específicamente este escenario específico que requiere que los tribunales cuestionen si la estipulación se firmó bajo "coacción" o si el abogado contrario brindó asesoramiento legal inapropiado a la parte sin un abogado. Este aspecto del proyecto de ley protege especialmente a las partes que hablan un idioma que no sea el inglés, ya que requiere que los tribunales informen a las partes pro-se de cualquier defensa que puedan tener.
Además, los tribunales deben asegurarse de que las partes pro-se sean conscientes de las consecuencias del incumplimiento de una estipulación y de los pasos que se pueden tomar para abordar el incumplimiento. Además, la Sección C(ix) requiere que se incluya un desglose del alquiler para cualquier parte no representada que indique que está buscando ayuda con los atrasos. Antes de este proyecto de ley, los inquilinos que no podían obtener documentación de los propietarios que los ayudaría a obtener atrasos de alquiler de organizaciones benéficas privadas o HRA, a menudo terminaban incumpliendo su estipulación, lo que permitía a los propietarios solicitar una NOE. El proyecto de ley también requiere que los tribunales eduquen a las partes pro se sobre las consecuencias de un fallo en su registro, además de exigir que el peticionario proporcione al acusado pruebas si se cumplió con un fallo.
Sin embargo, el proyecto de ley especifica las consecuencias, lo que significa que a un inquilino solo se le puede explicar el efecto más básico (es decir, el impacto inmediato en el puntaje de crédito) frente a la incapacidad a largo plazo para alquilar un apartamento debido a la discriminación en la vivienda. Si bien el proyecto de ley puede ser una legislación del estado de Nueva York, la prohibición de la discriminación en la vivienda se limita a la ciudad de Nueva York. Además, la ley actual de propiedad inmobiliaria proporciona una exención para que los tribunales expliquen muchos aspectos de los procedimientos judiciales a una parte no representada, si es en interés de la justicia del tribunal. El poder discrecional elimina gran parte de las protecciones otorgadas a las partes pro-se, ya que, según el historial del caso, los jueces pueden sentir que un inquilino ya ha entendido todos sus derechos antes de que se pueda asignar una estipulación. Sin embargo, esta exención no se aplica en el caso en que un abogado de la corte celebre una conferencia, ya que la ley establece que una conferencia de un abogado es una adición, no una sustitución de una asignación de la corte.
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